Direito imobiliário aplicado à estruturação de empreendimentos

Nenhum empreendimento começa sem projeto estrutural: antes da obra, o engenheiro calcula as cargas que o edifício precisa suportar. A palestra, baseada no livro Engenharia Jurídica na Incorporação e Loteamento, defende que a estrutura jurídica exige o mesmo rigor. Aquisição do terreno, veículo societário, regime de incorporação ou loteamento, contratos e governança formam um projeto que precisa ser desenhado antes do lançamento — para que o empreendimento resista a inadimplência, atrasos, crises do incorporador, mudanças de mercado e litígios.

Estudo de caso da recuperação jurídica do Barra Loft & Residence, empreendimento de 400 unidades distribuídas em 23 quadras em Barra dos Coqueiros/SE, submetido ao patrimônio de afetação e com cerca de 93,5% dos recebíveis securitizados em CRI. A palestra reconstrói as decisões tomadas após o colapso da incorporadora: a opção pela gestão compartilhada em vez da destituição imediata, o uso da corresponsabilidade como ferramenta de negociação — e não de litígio — e o efeito da falência superveniente sobre a assunção do passivo. Um roteiro para quem conduz empreendimentos em crise.

A sociedade em conta de participação (arts. 991 a 996 do Código Civil) tornou-se um dos instrumentos mais usados — e mais mal utilizados — para captar recursos em empreendimentos imobiliários. A palestra explica a natureza jurídica da SCP, a relação entre sócio ostensivo e sócios participantes e os limites do seu uso: quando ela é uma ferramenta legítima de estruturação e quando se converte em venda disfarçada de unidades, oferta irregular de valor mobiliário ou fonte de passivo tributário. Ao final, critérios objetivos para desenhar uma SCP segura.

Muitos empreendedores recorrem à venda de cotas de SCP para viabilizar projetos sem registrar a incorporação — prática que expõe incorporador e investidores a riscos regulatórios, tributários e de nulidade. A palestra apresenta a incorporação a preço de custo (arts. 58 a 62 da Lei 4.591/64) como alternativa regular que preserva a lógica de custeio pelos próprios adquirentes, agora com registro do memorial de incorporação, patrimônio de afetação e governança pela comissão de representantes. Os dois modelos são comparados em segurança jurídica, custo, tributação e proteção do adquirente.

No regime de construção por administração, a obra é custeada pelos adquirentes à medida que avança, e o incorporador é remunerado por taxa de administração. O modelo reduz a necessidade de capital próprio e de financiamento à produção, tornando viáveis projetos que não suportariam o preço fechado. A palestra mostra como estruturar o empreendimento para operar com baixa exposição de caixa sem abrir mão da segurança: orçamento, reajuste, cronograma de aportes, inadimplência, prestação de contas e o papel da comissão de representantes.

Mais de 20 anos depois de a Lei 10.931/2004 inserir os arts. 31-A a 31-F na Lei 4.591/64, o patrimônio de afetação ainda tem pontos sem resposta clara na lei. A palestra percorre as lacunas que aparecem na prática — da constituição à extinção do regime, passando pela convivência com a securitização de recebíveis, pela movimentação de recursos entre sociedades do mesmo grupo e pelo tratamento na falência — e propõe interpretações e soluções contratuais para reduzir a insegurança enquanto o legislador não age.

A Lei 4.591/64 autoriza os adquirentes a destituir o incorporador quando a obra é paralisada por mais de 30 dias ou atrasada sem justa causa (art. 43, VI) e a assumir o empreendimento em caso de falência ou insolvência (art. 31-F). Na prática, o procedimento esbarra em quóruns difíceis, resistência de cartórios, negativa de CNPJ ao condomínio de obra, passivos desconhecidos e conflitos com financiadores. A palestra mapeia esses obstáculos a partir de casos reais e apresenta caminhos concretos: a gestão compartilhada, a sequência registral adequada e propostas de mudança legislativa.